原标题：二三线地产融资困境：宝龙130亿低成本优先票据据《21世纪经济报导》，处在债权人元年，一线城市以外的商业地产项目融资沦落金融机构的规避对象。著称耕耘三四线城市享誉的宝龙地产，更加逃不过商业地产融资之殇。而今被称作小万达的宝龙地产也开始调整风向，否能为其业务扩展及融资周转空间带给更加多曙光，仍待时间考量。

5年130亿元优先票据融资宝龙地产夹缝存活，自由选择的方式，是将优先票据运用得淋漓尽致。今年1月21日，宝龙地产公告称之为，建议展开一项优先票据的国际发售，对象为专业投资者。

一并发售优先票据扣除款项作为现有债务再融资及作一般营运资金用途。换言之，这将是一笔偿还债务旧债的新债。与银行信贷比起，海外优先票据融资仅次于的优势是资金用于灵活性，用途不不受政府或金融机构监控。融资期限方面，多为5-7年的中长期票据，每年两次还息，届满重复使用还本，这也就为研发企业留出了较长的债务调整空间。

自2009年上市后，宝龙地产回应乐此不彼。据21世纪经济报导记者统计资料，宝龙地产5年间发售优先票据6次，可统计资料的优先票据融资金额大约130亿元，借款期限为三年或五年。发售时间依序为2010年9月、2011年3月和9月、2013年3月和5月，以及2014年1月。

一般来说而言，3-5年的银行中长期研发贷款利率一般来说不多达7%。而宝龙地产年报表明，上述优先票据的融资成本仅有一笔为9.5%，其他皆在10%以上，最低为2014年9月届满的优先票据，利率约15.5%。

上市后的2010年，宝龙地产将总部由厦门迁到更加有资本优势的上海，并制订了第一个五年计划，5年内拷贝扩展100个宝龙城市广场，同时计划用5-10时间，在全国开办100家自有品牌宝莱百货。大规模的扩展计划上马后，宝龙地产也更进一步减缓了乘机借债的步伐，除了高利率的优先票据，还利用资产抵押很快扩展，某种程度分担了较高的融资成本。

2010年，宝龙地产将账面值为100.93亿元的物业、开建物业及土地使用权抵押，取得40.32亿元的银行借贷。次年，再行以估值141.1亿元的资产抵押取得59.9亿元的银行借款。就在房地产调控十分严苛的2011年，宝龙地产堪称陷于捉襟见肘的资金窘境。

2011年9月8日，宝龙地产向中国人寿信托发债融资10亿元港币。公司大股东兼任主席许身体健康某种程度将其持有人的已发售股本近20%股份作为抵押，该信托融资利率约13.8%。

同年11月15日，宝龙地产再度公告称之为，公司又向票据持有人代理方香港上海汇丰有限公司新增质押了10.58%的上市公司股份，自此，许氏家族已将持有人的宝龙地产30.24%股份抵押。尽管大多数地产公司都是负债式发展，但宝龙地产负债水平陡增过猛。

2013年11月28日，标准普尔将宝龙地产的评级未来发展由平稳调整为负面；并对宝龙地产及其并未届满优先无担保债券的大中华区信用体系评级分别由cnBB和cnBB-上调至cnBB-和cnB+。其中一个主要原因是，标准普尔指出，控制权的潜在变化造成流动性风险激化，从而引起债券的加快偿还债务。此外，宝龙地产合约销售之后实质性高于预期。

宝龙地产曾宣告，2011年的销售目标是100亿元，实质上当年只构建50.3亿元。由于频密负债，公司清净负债率由年初的20%攀升至55.2%。

数据表明，截至2013年末，宝龙地产借款总额为164.3亿元，其中银行及其他借款及融资协议借款大约为112.42亿元，优先票据借款51.89亿元。其中有抵押的借款为111.92亿元，一年内届满的借款45.75亿元。

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